NOWE ZMIANY USTAWOWE W ZAKRESIE UMÓW NAJMU CZ. 1

31 Marca 2020r. - zmiany dotyczące najemców w obiektach powyżej 2000m2

Jeszcze w okresie stanu zagrożenia epidemicznego wprowadzono zakaz prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m². Na mocy Rozporządzenia wprowadzającego stan zagrożenia ¹ początkowo zakaz obejmował tylko niektóre kategorie handlu, na przykład wyroby odzieżowe i tekstylne, obuwie i wyroby skórzane, meble, sprzęty radiowo-telewizyjne czy sprzęty gospodarstwa domowego (§ 5 ust. 2 Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego). Kolejno zakaz objął wszystkie rodzaje handlu poza określonymi kategoriami związanymi między innymi z dostarczaniem środków czystości, artykułów kosmetycznych, produktów leczniczych i wyrobów medycznych, żywności i środków spożywczych, artykułów budowlanych.²

Zakaz prowadzenia działalności w najmowanych powierzchniach w sposób oczywiście negatywnych odbija się zarówno na prowadzących działalności handlowe w galeriach jak i na właścicielach lokali, które oddano w najem czy dzierżawę. Brak możliwości prowadzenia sklepów czy punków usług automatycznie pozbawił przedsiębiorców przychodów, ale pozostawił im obowiązek regulowania czynszu i opłat eksploatacyjnych. Jeżeli zawarta umowa najmu regulowała postępowanie w przypadku wystąpienia „siły wyższej”, to pozwoliła na wdrożenie adekwatnych rozwiązań wobec wystąpienia stanu epidemii COVID-19. Inaczej sytuacja kształtowała się jeżeli zawarta umowa na powyższy temat milczała, wówczas kwestia negocjowania warunków zapłaty czynszu zależy od woli stron umowy.

Z pomocą dla najemców przyszła ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374)³, która w nowelizacji z dnia 31 marca 2020 r. wprowadziła czasowe wygaśnięcie zobowiązań. To rozwiązanie stanowić ma mechanizm ułatwiający obu stronom umowy najmu powierzchni w galeriach handlowych przetrwać trudniejszy okresu spowodowany epidemią koronawirusa.⁴

Ustawa⁵ zwana popularnie Tarczą antykryzysową w art. 15ze przewidziała czasowe wygaśnięcie wzajemnych zobowiązań stron umów najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, na podstawie której dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m². Przepis o czasowym wygaśnięciu wszedł w życie od dnia ustanowienia zakazu prowadzenia działalności w galeriach handlowych czyli już od dnia 14 marca 2020 r. i trwa aż do odwołania zakazu. Aktualnie więc najemcy lokali nie mają obowiązku składania wniosków czy oświadczeń o woli skorzystania z uchylenia się od zapłaty czynszu i opłat związanych z lokalem. Skutkiem wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań jest natomiast to, że najemca nie mają obowiązku zapłaty, a w tym samym czasie wynajmujący nie mają obowiązku udostępniać najemcy lokalu.

Sytuacja najemców ulegnie zmianie kiedy zakaz prowadzenia działalności w galeriach handlowych zostanie zniesiony. Wówczas, aby rzeczywiście wykorzystać prawo czasowego wygaśnięcia płatności czynszu, uprawniony do używania powierzchni handlowej powinien złożyć udostępniającemu, bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na takich samych warunkach jak dotychczas, o okres obowiązywania zakazu plus o dodatkowe sześć miesięcy. Ofertę trzeba złożyć w okresie trzech miesięcy od zniesienia zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych. Na chwilę obecną wynajmujący nie ma możliwość nieprzyjęcia oferty. Jeżeli jednak uprawniony nie złoży oferty w zakreślonym przez ustawę terminie, to udostępniający lokal przestaje być związany obowiązkiem określonym w art. 15ze ust. 1 Tarczy antykryzysowej. Oznacza to, że brak złożenia oferty jest równoznaczny temu, że nie doszło do czasowego wygaśnięcia umowy. Udostępniający lokal będzie mógł wówczas dochodzić od uprawnionego zapłaty oraz wykonania innych zobowiązań wynikających z umowy, a które dotyczy okresu obowiązywania zakazu.

Tym samym to najemca uzyskał prawo do decydowania czy zapłaci czynsz najmu i inne świadczenia związane z umową za okres trwania zakazu wraz z odsetkami, czy też wybierze przedłużenie umowy w zamian za zwolnienie z opłat. Należy także pamiętać, że z wprowadzonych regulacji nie będą mogli skorzystać prowadzący działalność gospodarczą w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży poniżej 2000m² ani najemcy innych lokali użytkowych.

Publikacja przygotowana została w ramach specjalizacji Kancelarii w zakresie prawa nieruchomości pod nadzorem merytorycznym adwokat Sabiny Skubisz-Surówka.

1. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 poz. 433); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000433.[↩]
2. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 poz. 491); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000491.[↩]
3. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374.[↩]
4. https://www.gov.pl/web/gov/czasowe-wygasniecie-umowy-najmu-dzierzawy-lub-innej-podobnej-umowy.[↩]
5. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374).[↩]