Publikacje
Publikacje

31 Marca 2020r. – zmiany dotyczące wynajmujących i najemców w zakresie lokali mieszkalnych


Adwokat Sabina Skubisz-Surówka w ramach specjalizacji naszej Kancelarii z zakresu prawa nieruchomości , w poprzednim artykule dokonała analizy ostatnich zmian w zakresie stosunku najmu, a dotyczących najmu w obiektach powyżej 2000 m2. Dzisiejsze opracowanie dotyczyć będzie lokali mieszkalnych.

Najem rzeczy i nieruchomości regulowany jest w polskim porządku prawnym przez przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zmianami; dalej jako „k.c.” lub „kodeks cywilny”).1) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093. W zakresie najmu lokali mieszkalnych ustawodawca zdecydował się wprowadzić dodatkowe regulacje, które zawarł w ustawie dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733 ze zmianami; dalej jako „ustawa o ochronie praw lokatorów”).2) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733. Ogólny kształt przepisów pozwala na dużą swobodę w konstruowaniu umów najmu, jednakże w przypadku najmu lokali mieszkalnych to najemca jest bardziej chronioną stroną, przykładowo w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy. Dobrze skonstruowana umowa najmu, zarówno mieszkalnego jak i użytkowego, jest w stanie zniwelować ewentualne różnice w ochronie i wprowadzić rozwiązania, które umocnią pozycję wybranej strony danego stosunku zobowiązaniowego.

Aktualna sytuacja prawna w kraju związana z pandemią koronawirusa pokazuje jednak jak daleko ustawodawca może ingerować w stosunku umowne. Wprowadzane rozwiązania prawne, mające za zadanie zapewnić bezpieczeństwo obywateli w przestrzeni publicznej i prywatnej, pokazują, że stroną bardziej uprzywilejowaną jest najemca lokalu. Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374; dalej jako „ustawa o przeciwdziałaniu” lub „Tarcza antykryzysowa”)3) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374. , nowelizacją z dnia 31 marca 2020 r.4) Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie systemu ochrony zdrowia związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2020 poz. 567) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000567. wprowadziła nowe zasady w zakresie wypowiadania umów najmu lokali oraz zmiany wysokości czynszu (art. 31s – art. 31u Tarczy antykryzysowej), które obowiązują od dnia 1 kwietnia 2020 r.

Czasowy zakaz wypowiedzenia umowy najmu

Jedną z głównych nowości ustawodawczych, która bezpośrednio ingeruje w umowy najmu, jest to, że do dnia 30 czerwca 2020 r. nie można wypowiedzieć najemcy umowy najmu lokalu lub wysokości czynszu (art. 31t ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu). Właściciel nie może więc ani podnieść czynszu ani jednostronnie rozwiązać umowy.

Od każdej nowej zasady Tarcza antykryzysowa wprowadza pewne wyjątki – właściciel może skutecznie i ważnie wypowiedzieć umowę najmu, jeżeli:

  1. najemca ma prawo do innego lokalu mieszkalnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, o ile lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba, że z przyczyn niezależnych od najemcy nie może korzystać z tego lokalu zastępczego;
  2. pomimo pisemnego upomnienia najemca nadal używa lokalu mieszkalnego w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  3. najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal mieszkalny lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;
  4. lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów).

W powyższych przypadkach wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego można nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (taki wymóg stawia art. 11 ust. 2 oraz art. 11 ust. 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Ponadto, jeżeli umowa najmu dotyczy lokalu o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, na przykład w celu prowadzenia działalności gospodarczej, to również czasowy zakaz wypowiedzenia umowy nie obowiązuje, o ile umowę można wypowiedzieć w związku z:

  1. naruszeniem przez najemcę postanowień tej umowy najmu lub przepisów prawa dotyczących sposobu używania tego lokalu, czyli w szczególności, gdy najemca powoduje szkody w lokalu, niszczy lokal lub urządzenia;
  2. koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, w którym znajduje się ten lokal.

Terminy wypowiedzenia w zakresie lokali na cele inne niż mieszkalne regulowane są przez kodeks cywilny oraz przez umowę najmu łączącą strony. Należy jednak pamiętać, że jeżeli umowy najmu są sprzeczne z ustawą, to są nieważne, a ich zastosowanie względem najemcy będzie nieskuteczne.

Proszę również zwrócić uwagę, że wyjątki wymienione w art. 31t Tarczy antykryzysowej w zakresie lokali mieszkalnych nie uwzględniają możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego w sytuacji zwłoki w płatności czynszu lub opłat eksploatacyjnych, które reguluje art. 11 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, a w przypadku lokali innych niż mieszkalne zwłoki w płatności czynszu regulowanej w art. 687 k.c. – zatem właściciel do 30 czerwca 2020 r. nie może wypowiedzieć najemcy umowy pomimo zwłoki w płatności czynszu lub innych opłat.

Przepis art. 31t Tarczy antykryzysowej nie zakazuje jednak dokonania uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy w przypadkach zwłoki z płatnością czynszu, o których mowa w art. 687 k.c. oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Przedłużenie okresu wypowiedzenia dokonanego przed 1 kwietnia 2020 r.

W przypadku, gdy wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego lub wypowiedzenie przez niego wysokości czynszu w takim lokalu nastąpiło przed dniem wejścia w życie nowelizacji ustawy o przeciwdziałaniu z dnia 31 marca 2020 r.5) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000567. , czyli przed 1 kwietnia 2020 r., a termin tego wypowiedzenia upływa po tym dniu, a przed dniem 30 czerwca 2020 r. – termin wypowiedzenia ulega przedłużeniu do dnia 30 czerwca 2020 r. Przedłużenie terminu wypowiedzenia następuje na podstawie oświadczenia woli najemcy, które powinno być złożone najpóźniej w dniu upływu terminu wypowiedzenia (art. 31u ust. 1 i 2 Tarczy antykryzysowej).

Przedłużenie okresu wypowiedzenia do dnia 30 czerwca 2020 r. nie będzie możliwe, jeżeli wypowiedzenie zostało dokonane:

  1. wobec najemcy,  któremu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu;
  2.  na podstawie art. 11 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli w przypadku, gdy umowę wypowiedziano w związku z:
  3. używaniem lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem; zaniedbywaniem obowiązków, co dopuściło do powstania szkód; niszczeniem urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców; wykraczaniem w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, pomimo wcześniejszego pisemnego upomnienia,
  4. zwłoką w zapłacie czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela, za co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia najemcy na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
  5. wynajęciem, podnajęciem albo oddaniem do bezpłatnego używania lokalu lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,
  6. z koniecznością opróżnienia wynikającą z rozbiórki lub remontu budynku.

Możliwość przedłużenia czasu dokonanego wypowiedzenia umowy do dnia 30 czerwca 2020 r. nie ma zastosowania w przypadku umów najmu lokal innych niż mieszkalne. Przykładowo: jeżeli przedsiębiorca wypowiedział umowę albo jemu złożono wypowiedzenie umowy najmu lokalu, w którym prowadzi działalność gospodarczą, a okres wypowiedzenia upływa między 1 kwietnia a 30 czerwca 2020 r., to art. 31u Tarczy antykryzysowej nie obejmuje go ochroną. Możliwość przedłużenia czasu wypowiedzenia należy w takiej sytuacji od woli stron umowy.

Upływ terminu umowy najmu po dniu 1 kwietnia 2020 r.

Ustawa o przeciwdziałaniu przewiduje także możliwość przedłużenia czasu trwania najmu zawartego na czas oznaczony, jeżeli upływa on w okresie 1 kwietnia 2020 r. a 30 czerwca 2020 r. Aby przepis art. 31s Tarczy antykryzysowej znalazł zastosowanie, łącznie muszą zostać spełnione następujące przesłanki:

  1. umowa najmu została zawarta przed dniem 1 kwietnia 2020 r.,
  2. umowa najmu nie została wypowiedziana,
  3. czas obowiązywania umowy najmu upływa po dniu 1 kwietnia 2020 r. a przed dniem 30 czerwca 2020 r.

Jeżeli umowa najmu lokalu (zarówno mieszkalnego jak i nie mieszkalnego) kwalifikuje się do wprowadzonego rozwiązania ustawowego, to zgodnie z art. 31s ust. 1 in fine Tarczy antykryzysowej, czas obowiązywania takiej umowy przedłużony zostaje do dnia 30 czerwca 2020 r. na warunkach dotychczasowych, o ile najemca najpóźniej w dniu upływu pierwotnego terminu trwania umowy złoży wynajmującemu oświadczenie woli o przedłużeniu umowy najmu (art. 31s ust. 2 Tarczy antykryzysowej). W przeciwnym razie umowa ulega rozwiązaniu zgodnie z jej postanowieniami, a ustawa o przeciwdziałaniu nie ma zastosowania.

Przedłużenie umowy na powyższych zasadach nie będzie jednak możliwe dla najemcy, który:

  1. w czasie co najmniej 6 miesięcy obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzających dzień 1 kwietnia 2020 r. (czyli co najmniej od dnia 1 października 2019 r.);albo przez cały czas obowiązywania umowy najmu lokalu poprzedzający dzień 1 kwietnia 2020 r., jeżeli umowa ta obowiązywała przez czas krótszy niż 6 miesięcy, był w zwłoce z zapłatą:
  2. czynszu, lub
  3.  innych niż czynsz opłat za używanie lokalu, lub
  4. opłat niezależnych od wynajmującego lokal a przez niego pobieranych

– za co najmniej jeden okres rozliczeniowy, jeżeli łączna wartość tych zaległych należności przekroczyła kwotę czynszu należnego za jeden miesiąc;

  • w czasie obowiązywania umowy najmu używał tego lokalu w sposób sprzeczny z tą umową lub niezgodnie z przeznaczeniem tego lokalu lub zaniedbywał obowiązki, dopuszczając do powstania w tym lokalu szkód;
  • w czasie obowiązywania umowy najmu wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania ten lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego;
  • jako najemca lokalu mieszkalnego posiada tytuł prawny do innego lokalu mieszkalnego położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego, chyba że najemca nie może z przyczyn od niego niezależnych używać tego lokalu.

Oświadczenie najemcy o przedłużeniu najmu lub wypowiedzenia

Zarówno w przypadku przedłużenia umowy najmu zgodnie z art. 31s jak i przedłużenia czasu wypowiedzenia umowy na podstawie art. 31u Tarczy antykryzysowej wynajmujący nie ma możliwości zgłoszenia skutecznego sprzeciwu – w obu sytuacjach przedłużenie zależne jest wyłącznie od najemcy. Należy również zwrócić uwagę, że dla ważności oświadczenia ustawa o przeciwdziałaniu nie wymaga żadnej szczególnej formy, zatem zastosowanie znajdą przepisy ogólne z kodeksu cywilnego, zgodnie z którymi wola osoby może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, również przez ujawnienie jej w postaci elektronicznej (art. 60 k.c.). Oświadczenie woli najemcy dla swojej skuteczności musi być złożone względem wynajmującego, dlatego najemca powinien wyrazić wolę przedłużenia, w taki sposób, aby oświadczenie dotarło do adresata, czyli właściciela lokalu (art. 61 k.c.).

Rekomendowane jest zatem, aby najemcy o swojej decyzji zawiadamiali właścicieli lokali w sposób możliwy do weryfikacji, w szczególności zaś uwzględniający dobre obyczaje i zasady współżycia społecznego – można zatem przesłać wiadomość e-mail, wiadomość tekstową, oświadczenie na piśmie nadane w placówce pocztowej z jednoczesnym uprzedzeniem wynajmującego w formie telefonicznej. Informację o przedłużeniu należy wysłać najpóźniej w dniu, w którym kończy się pierwotna umowa najmu albo w którym upływa termin pierwotnego wypowiedzenia. Brak oświadczania skutkuje zakończeniem umowy najmu oraz obowiązek opuszczenia lokalu przez najemcę.

Możliwa jest również sytuacja, kiedy najemca należy do grup przewidzianych ustawą wyjątków, do których nie stosuje się przywilejów. Wówczas, jeżeli taki najemca złoży wobec wynajmującego oświadczenie o przedłużeniu, to jest ono nieskuteczne i nie uprawnia do zajmowania lokalu. Uzasadnione jest, aby wynajmujący zweryfikował oświadczenie najemcy pod kątem ewentualnego spełnienia przesłanek do nieuwzględnienia woli przedłużenia umowy najmu. Racjonalne będzie również udzielenie odpowiedzi na otrzymane oświadczenie – konieczne jest, aby najemca dowiedział się, że czas obowiązywania umowy zakończył się, a jego obowiązkiem jest opuszczenie lokalu. Oczywiście strony umowy najmu mogą ją aneksować i na zasadzie swobody umów przedłużyć najem o kolejny okres. Najważniejsze w tym kontekście jest zastosowanie właściwego rozwiązania do konkretnej sytuacji faktycznej.

Możliwość zastosowania wprowadzonych rozwiązań w głównej mierze uzależniona jest od treści umowy najmu lokalu oraz od charakteru danego stosunku prawnego, dlatego też, aby znaleźć właściwą drogę postępowania, niezbędna jest analiza zawartej przez strony umowy najmu. W przypadku pytań lub wątpliwości w zakresie interpretacji przepisów prawa w kontekście wiążącej Państwa umowy najmu zapraszamy do kontaktu z Kancelarią.

Przypisy   [ + ]

1. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093.
2. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733.
3. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374.
4. Ustawa z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie niektórych ustaw w zakresie systemu ochrony zdrowia związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19 (Dz.U. z 2020 poz. 567) http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000567.
5. http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000567.