Publikacje
Publikacje

Odpowiadając na napływające pytania, przekazujemy dodatkowy komentarz do artykułu: “nowe zmiany ustawowe w zakresie umów najmu cz.1”

Komentarz dotyczy najemców, którzy przed dniem wejścia w życie ustawy o przeciwdziałaniu złożyli wypowiedzenie umowy najmu lokalu znajdującego się w galerii handlowej o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 i których objął zakaz handlu wynikający z Rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stan zagrożenia epidemicznego1) Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 poz. 433); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000433. , a kolejno z Rozporządzenia Ministra Zdrowia w sprawie ogłoszenia stanu epidemii2) Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 poz. 491); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000491. , w przedmiocie: czy uprawnienie wynikające z art. 15ze Tarczy antykryzysowej3) ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374. dotyczy również najemców znajdujących się aktualnie w okresie wypowiedzenia umowy najmu lokalu, o którym mowa wyżej, to jest czy najemca lokalu, który znajduje się w okresie wypowiedzenia musi płacić czynsz, wskazujemy, że w naszej opinii przepis art. 15ze Tarczy antykryzysowej ostatecznie nie będzie miał w takich przypadkach zastosowania. Najemca może nie płacić czynszu powołując się na art. 15ze ust. 1, który mówi, że wszystkie zobowiązania najemcy względem wynajmującego wygasły na okres trwania zakazu, jednak musi liczyć się z konsekwencjami, polegającymi na tym, że wynajmujący po zniesieniu zakazu i po upływie terminu na złożenie oferty w trybie art. 15ze ust. 2, będzie miał względem najemcy roszczenie o zapłatę zaległego czynszu.

Art. 15ze ust. 2 Tarczy antykryzysowej stawia najemcom warunek skorzystania z wygaśnięcia zapłaty czynszu – jest to obowiązek złożenia w terminie trzech miesięcy od zniesienia zakazu handlu oferty przedłużenia umowy najmu. Jeżeli najemca nie złoży oferty, wygaszenie zobowiązań przewidziane w art. 15ze ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu przestaje obowiązywać i wynajmujący może najemcę wezwać do zapłaty lub skierować pozew o zapłatę do sądu. Innymi słowy czynsz za czas zakazu jest nienależny jedynie wówczas, gdy umowa najmu zostanie przedłużona. Skoro zatem najemca wypowiedział umowę, to prawdopodobnie nie planuje złożenia wynajmującemu oferty o przedłużeniu najmu i ostatecznie przepis art. 15ze ust. 1 Tarczy antykryzysowej nie będzie go chronił.

Trzeba jednak podkreślić, że obowiązek złożenia oferty aktualizuje się dopiero po zniesieniu zakazu handlu, a prawo wynajmującego do egzekwowania należnych świadczeń aktualizuje się po bezskutecznym upływie terminu trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Dlatego też na chwilę obecną najemcę lokalu, który wypowiedział umowę najmu, formalnie obejmuje art. 15ze ust. 1 ustawy o przeciwdziałaniu. Nie można jednak tracić z pola widzenia, że zakaz zostanie zniesiony, a najemca, który czynszu za okres wypowiedzenia nie uregulował, prawdopodobnie będzie przez wynajmującego pociągnięty do odpowiedzialności.

Ponieważ celem stosowania przepisów prawa jest maksymalne zabezpieczenie interesów klienta, nie tylko tych bieżących, ale również przyszłych, zwłaszcza w aktualnej sytuacji ekonomicznej, w naszej opinii uzasadnione i efektywniejsze byłoby negocjowanie z wynajmującym stawki czynszu oraz konieczności jego zapłaty przy uwzględnieniu nadzwyczajnej zmiany stosunków oraz wystąpienia siły wyższej, która to tematyka zostanie poruszona w kolejnej publikacji.

Przypisy   [ + ]

1. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego (Dz.U. z 2020 poz. 433); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000433.
2. Rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 20 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu epidemii (Dz.U. z 2020 poz. 491); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000491.
3. ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz.U. z 2020 poz. 374); http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20200000374.